Noves mesures que van entrar en vigor el passat 24 de desembre i que afecten les reunions comunitàries

Transcrivim literalment la circular que ha preparat l’assessoria jurídica del Col·legi d’Administració de Finques de Tarragona, respecte a les noves mesures que van entrar en vigor el passat 24 de desembre i que afecten les reunions comunitàries.


“Ante la incertidumbre de la duración de la pandemia por COVID-19, la Generalitat de Cataluña ha considerado necesario prolongar las medidas extraordinarias que afectan a las asambleas de las comunidades de propietarios y que inicialmente se habían previsto hasta el 30 de abril de 2021. Entre las nuevas disposiciones que desarrollaremos en esta circular, destaca la suspensión de las reuniones comunitarias presenciales hasta el 31 de diciembre del 2021.

La razón legal de la nueva normativa es minimizar los efectos negativos de la situación a través de herramientas que posibiliten el funcionamiento ordinario de las entidades de derecho privado sujetas a las disposiciones del derecho civil catalán. Para ello se ha dictado el Decreto-ley 53/2020, de 22 de diciembre, que modifica el artículo 4 del anterior Decreto 10/2020, de 27 de marzo, en la redacción dada por el artículo 10 del Decreto-ley 26/2020, de 23 de junio, de medidas extraordinarias en materia sanitaria y administrativa.

Estas medidas legislativas que han entrado en vigor el pasado 24/12/2020, (DOGC de Catalunya Núm. 8303), recogen lo siguiente:

  1. a) De manera excepcional y hasta el 31 de diciembre de 2021, los órganos de las personas jurídicas de derecho privado sujetas a las disposiciones del derecho civil catalán, pueden reunirse y adoptar acuerdos por medio de videoconferencia o por otros medios de comunicación, de acuerdo con lo que dispone el artículo 312-5.2 del Código civil de Cataluña, y ello aunque sus estatutos no lo establezcan.
  2. b) Si no es posible utilizar estos medios telemáticos y hasta la misma fecha, también pueden adoptarse los llamados “acuerdos sin reunión”, de conformidad con lo que dispone el artículo 312-7 del Código civil de Cataluña, aunque los estatutos no lo establezcan, siempre que lo decida la persona que los preside o que lo soliciten al menos dos miembros o, si se trata de la asamblea general de una asociación, un veinte por ciento de las personas asociadas.
  3. c) El cómputo de los plazos regulados legalmente para elaborar, aprobar y presentar cuentas anuales y otros documentos exigibles de las personas jurídicas de derecho privado sujetas a las disposiciones del derecho civil catalán, suspendidos a partir de la fecha de la declaración del estado de alarma, establecido por el Real decreto 463/2020, de 14 de marzo, se reanuda una vez transcurridos tres meses a partir de la fecha de finalización de dicho estado de alarma.

Sin perjuicio de que todo lo anterior es aplicable a las Juntas de Propietarios de las Comunidades divididas en régimen de propiedad horizontal, establece la nueva redacción del art. 4.3 del Decreto-Ley 53/2020, las siguientes particularidades respecto a este tipo de propiedad:

1º) La obligación de convocar y celebrar las reuniones de las juntas de propietarios en las comunidades sujetas a régimen de propiedad horizontal queda suspendida hasta el 31 de diciembre 2021, sin perjuicio de la posibilidad de cada comunidad de convocar y celebrar la junta de propietarios dentro de este plazo, de acuerdo con sus circunstancias y las medidas de seguridad que en cada momento sean de aplicación. Esta iniciativa corresponderá al presidente de la comunidad o si lo solicita, al menos, un veinte por ciento de las personas propietarias con derecho a voto que representen, a su vez, el mismo porcentaje de cuotas.

2º) La celebración de las juntas comunitarias podrá llevarse a cabo a través de los medios establecidos por el artículo 312-5.2 del Código civil de Cataluña, significativamente por videoconferencia. Esta norma señala textualmente:

“Los estatutos de las personas jurídicas pueden establecer que los órganos puedan reunirse por medio de videoconferencia o de otros medios de comunicación, siempre que quede garantizada la identificación de los asistentes, la continuidad de la comunicación, la posibilidad de intervenir en las deliberaciones y la emisión del voto. En este caso, se entiende que la reunión se celebra en el lugar donde está la persona que la preside”

Se recuerda que el Real-Decreto 53/2020 posibilita la videoconferencia u otros medios telemáticos de reunión sin necesidad de que los estatutos comunitarios lo prevean.

3º) Mientras no se convoque y celebre la junta ordinaria que contempla el art. 553-15 del CCCat, se pueden tomar “acuerdos sin reunión”, a instancia de la persona que hay sido designada presidenta, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 312- 7 del Código civil de Cataluña, que señala literalmente:

“Los estatutos, como excepción a lo dispuesto por el artículo 312-5, pueden establecer, con la extensión que consideren adecuada, la posibilidad de adoptar acuerdos mediante la emisión del voto por correspondencia postal, comunicación telemática o cualquier otro medio, siempre que queden garantizados los derechos de información y de voto, que quede constancia de la recepción del voto y que se garantice su autenticidad. Se entiende que el acuerdo se adopta en el lugar del domicilio de la persona jurídica y en la fecha de recepción del último de los votos válidamente emitidos.

Lo trascendente al caso es aportar a la convocatoria toda la información necesaria para que los propietarios puedan decidir y comunicar formalmente el sentido de su voto.

4º) Finalmente, el Decreto menciona que el último presupuesto anual aprobado se entiende prorrogado hasta la celebración de la junta ordinaria, en la cual también se debe proceder a la aprobación de las cuentas anteriores y a la renovación de los cargos, de acuerdo con lo establecido en el artículo 553-15 del CCCat. Por tanto, a través de esta vía alternativa a las asambleas telemáticas o actas sin reunión, se posibilita una tercera posibilidad como es la de prorrogar el último presupuesto aprobado hasta que pueda convocarse normalmente la reunión ordinaria presencial que contempla la Ley 5/2015.

En suma, las anteriores medidas legislativas gravitan en la necesidad de adoptar vías para que las juntas de propietarios, entre otras entidades de derecho privado, puedan desarrollar su actividad y hacer frente a sus obligaciones legales en un contexto en el que no se prevé una vuelta rápida a la normalidad”.



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